商場被棄現象深度解析：以多城案例為鏡

案例背景

近年來，隨著城市化進程的加速和消費者需求的多元化，商業地產行業迎來了前所未有的發展機遇。然而，在繁榮背后，越來越多的商場卻開始遭遇被市場拋棄的命運。這些商場或因地理位置不佳、或因經營不善、或因消費習慣改變而逐漸失去市場競爭力。本文將以上海、包頭、合肥等地的商場為例，深入分析商場被棄現象背后的原因及應對策略。

面臨的挑戰/問題

商業供給過剩

以上海為例，這座城市的人均商業面積僅次于迪拜，是東京的3倍。盡管商業持續爆發，但社會消費品零售總額的增速卻為負，意味著消費欲望并未隨商場數量的增加而快速膨脹。商業供給過剩導致部分商場難以維持正常運營，如閔行吳中路的愛琴海購物中心，室外商鋪空置率幾乎達到90%以上。

消費習慣改變

隨著電商的興起和消費者購物習慣的改變，傳統商場的客流量受到嚴重沖擊。消費者越來越傾向于線上購物，享受便捷、高效的購物體驗。此外，消費者對購物環境、產品品質和服務水平的要求也在不斷提高，部分商場因無法滿足這些需求而被市場淘汰。

經營成本上升

租金、人力、物流等經營成本的持續上升給商場運營帶來了巨大壓力。部分商場因無法承擔高昂的經營成本而陷入困境，如合肥大摩廣場因開發商資金鏈斷裂、拖欠工程款等問題導致商場經營慘淡，最終破產清算。

采用的策略/方法

精準定位與差異化競爭

面對商業供給過剩和消費習慣改變的挑戰，部分商場開始尋求精準定位和差異化競爭策略。如北京朝陽大悅城在永旺百貨撤場后，迅速調整策略，將目標客群鎖定在25-35歲的年輕消費者，并圍繞“青年生活方式”重構業態，成功轉型為“青年引力地”。

藝術與商業融合

上海K11則通過“藝術+商業”的融合模式，打造沉浸式體驗，成功擺脫了傳統百貨的同質化競爭。商場內設置垂直花園、環保主題區，并引入莫奈、草間彌生等國際藝術展，吸引高凈值客群，成為全球藝術商業的標桿。

社區商業轉型

成都凱德廣場·金牛在沃爾瑪撤場后，聚焦社區需求，轉型為“社區型品質生活中心”。分拆大賣場空間，引入多元業態，如社區超市、兒童教育、健身中心等，強化親子業態，吸引家庭客群，成功實現了商場的轉型升級。

實施過程與細節

在實施精準定位與差異化競爭策略時，北京朝陽大悅城團隊進行了深入的市場調研，分析了周邊消費者的年齡結構、消費習慣和需求偏好，進而確定了以年輕消費者為核心客群的定位。在業態重構方面，商場引入了POP MART、喜茶、超級猩猩等新興品牌，打造了“悅界”“拾間”等特色主題區，增強了互動體驗。 上海K11則通過與藝術機構的合作，將藝術展覽常態化，為消費者提供了豐富的文化體驗。同時，商場內設置的垂直花園和環保主題區也增強了消費者的體驗感，形成了差異化的競爭優勢。 成都凱德廣場·金牛在轉型過程中，充分考慮了周邊居民的需求，將原沃爾瑪區域分割為多個小業態，如社區超市、兒童教育、健身中心等，滿足了居民多樣化的生活需求。此外，商場還通過舉辦社區活動、提供便民服務等措施，增強了與周邊居民的粘性。

結果與成效評估

北京朝陽大悅城轉型后，年客流量突破2500萬人次，銷售額增長20%，租金收益大幅提升，成為北京商業地產的標桿案例。上海K11的轉型也取得了顯著成效，坪效遠超同行，成為全球藝術商業的標桿。成都凱德廣場·金牛轉型后，日均客流恢復并增長15%，周邊居民復購率提升40%。

經驗總結與啟示

1. 精準定位與差異化競爭：商場應根據周邊消費者的需求和偏好進行精準定位，避免同質化競爭。通過引入新興品牌、打造特色主題區等措施，增強互動體驗，提升商場吸引力。
2. 藝術與商業融合：將藝術展覽、文化IP等元素融入商場，提升商場的文化附加值和視覺吸引力。通過打造沉浸式體驗，滿足消費者對高品質生活的追求。
3. 社區商業轉型：針對社區型商場，應聚焦周邊居民需求，提供多元化、便利化的服務。通過分拆大賣場空間、引入多元業態等措施，滿足居民多樣化的生活需求，增強與居民的粘性。
4. 靈活應對市場變化：商場應密切關注市場動態和消費者需求變化，及時調整經營策略。通過短租+快閃店過渡、分拆大面積為小店鋪等措施，快速填補空置面積，降低招商難度。

   Q&A

   Q1：商場被棄的主要原因是什么？ A1：商場被棄的主要原因包括商業供給過剩、消費習慣改變和經營成本上升等。這些因素導致部分商場難以維持正常運營，逐漸被市場淘汰。 Q2：商場轉型的成功案例有哪些？ A2：商場轉型的成功案例包括北京朝陽大悅城的精準定位與差異化競爭策略、上海K11的藝術與商業融合模式以及成都凱德廣場·金牛的社區商業轉型等。這些案例通過創新的經營理念和策略，成功實現了商場的轉型升級。 通過以上分析，我們可以看到，越來越多的商場開始被市場拋棄，但這也為商業地產行業的轉型升級提供了契機。只有緊跟市場趨勢，不斷創新經營理念和策略，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。